Termine essenziale per l’adempimento: possibile per le parti non avvalersene

La previsione di un termine essenziale per l’adempimento, essendo posta nell’interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare ad avvalersene, sebbene in maniera tacita, anche dopo la scadenza del termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione di risoluzione contrattuale.
Questo il chiarimento fornito dai giudici (ordinanza numero 18649 del 9 giugno 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso relativo ad un contratto di opzione per la cessione di un fondo.
Analizzando i dettagli della vicenda, emerge che le parti avevano manifestato interesse alla conclusione dell’accordo definitivo anche successivamente all’inutile decorso del termine prorogato, attivandosi affinché il definitivo fosse stipulato, per l’appunto.
Inoltre, è stato acclarato che, per effetto dell’accatastamento dei fabbricati insistenti sul fondo, la cui obbligatorietà era sopravvenuta alla previsione dell’opzione, nulla ostava alla stipulazione della vendita definitiva, alla stregua dell’accertamento della conformità dei fabbricati, sia dal punto di vista catastale, sia sul piano urbanistico. Inoltre, è stato escluso che le difformità riscontrate in alcuni immobili, siccome di lieve entità e tali da non richiedere un aggiornamento della planimetria catastale, inibissero la stipula della vendita. Né la mancata consegna della documentazione relativa ai bacini idrici – di cui il consulente tecnico d’ufficio ha, peraltro, accertato la regolarità amministrativa – impediva la conclusione della vendita.
A questo proposito, i giudici rammentano che sia per l’ipotesi di nullità per irregolarità urbanistica, sia per l’ipotesi di nullità per irregolarità catastale, si tratta di fattispecie di invalidità formale, il che esclude la necessità di una verifica sull’effettiva conformità ai titoli e ai riferimenti catastali: nella prima ipotesi basta la menzione, nell’atto, del titolo abilitativo affinché l’invalidità sia esclusa, purché detto titolo esista realmente e sia riferibile proprio a quell’immobile; nella seconda ipotesi, invece, è sufficiente a garantire la validità la dichiarazione di conformità o la sostitutiva attestazione di conformità, sempre che l’incoerenza con lo stato di fatto non emerga in modo palese.
Così, a fronte di un contratto di opzione per la compravendita di beni immobili, la pattuizione di un termine essenziale per la stipula del definitivo, posta nell’interesse di uno o di entrambi i contraenti, non impedisce alla parte interessata di rinunciarvi anche tacitamente, quando, dopo la scadenza, continui ad attivarsi per la conclusione del contratto, così escludendo la risoluzione automatica per decorso del termine.
Ai fini, poi, della validità del contratto definitivo, le nullità per irregolarità urbanistica o catastale hanno natura formale: quanto alla regolarità urbanistica, è sufficiente la menzione in atto del titolo abilitativo realmente esistente e riferibile all’immobile; quanto alla regolarità catastale, è sufficiente la dichiarazione o attestazione di conformità, salvo incoerenze macroscopiche con lo stato di fatto.
La mancata produzione di documentazione accessoria, ove non incida in modo apprezzabile sulla commerciabilità del bene e sull’interesse del promissario alla stipula, integra solo un inadempimento di scarsa importanza, inidoneo a giustificare la risoluzione del rapporto, fermo restando che l’inadempimento rilevante è configurabile in capo al promissario acquirente che, pur posto in condizione di concludere validamente la vendita, rifiuti ingiustificatamente di procedere al rogito, legittimando così il promittente venditore a trattenere le somme ricevute secondo la disciplina pattizia dell’opzione e del deposito fiduciario.